Продать или обменять квартиру без специалиста 

В отличие от людей юридически осведомленных и знающих все этапы и тонкости операций с недвижимостью и способных провести сделку самостоятельно, у которых серьезная и хорошо оплачиваемая работа или бизнес и дорогое личное время, не готовых отодвинуть свою работу и семью и заниматься исключительно жилищными вопросами, многие, решившись продать или обменять свое жилье рассуждают следующим образом: «Нет ничего проще, чем продать или обменять квартиру. Нужно подать бесплатное объявление, показать квартиру пару раз и покупатель обязательно найдется. А дальше видно будет, как-нибудь разберусь.»

            Но вот какие вопросы нужно себе задать прежде, чем приступить к процессу продажи.

            -  Сможите ли Вы правильно оценить свою жилплощадь?

            - Много ли у Вас свободного времени?

            - Готовы ли Вы тратить всё свое свободное, а за частую и не только время?

            - Вы уверены, что правильно составили текст объявления или рекламы и достаточно ли бесплатного объявления?

            - Сможете ли Вы отвечать на телефонные звонки и днем и ночью, и в праздники и в выходные, и далеко не всегда приятным собеседникам?

            - Хватит ли у Вас терпения правильно позиционировать свою квартиру в рекламе и по телефону и особенно при личных встречах с желающими посмотреть ?

            - Сможете ли Вы разобраться в документах и хитросплетениях семейных отношений сособственников квартиры, которая Вам понравилась и которую Вы решили приобрести после продажи своей?

            - Получиться так документально и физически все согласовать, чтобы не остаться без квартиры и с деньгами, на которые уже ничего не купить?

            - Сможете ли Вы профессионально показать свою квартиру, умело обходя не только технические, но и юридические и другие недостатки, но при этом заострить внимание на преимуществах ашей квартиры?

            - Сможете ли Вы правильно составить соглашение об Авансе? Или Задатке? Вы разницу между ними знаете? Сможете грамотно составить договор, чтобы потом долги продавца квартиры, которую Вы купите не достались вам в наследство?

            - Вы понимаете какие обязательства существуют у продавца и покупателя, и какую ответственность, в случае их невыполнения, несёт каждая из сторон?

            - Знаете ли Вы, какие документы потребуются для регистрации сделки? Сможете ли Вы быстро их собрать, не ожидая в очередях в справочных и не бегая из одного учреждения в другое по нескольку раз, так как то, что можно было сразу в одном месте взять все необходимые справки и документы, а потом уж в другом госслужащие Вам не скажут?

                - Готовы ли Вы бросить работу, семью или любимого человека и заниматься только подготовкой сделки: стоять в бесконечных очередях в государственных учреждениях, обновлять своевременно рекламу, хотя бы в бесплатных изданиях, да так, чтобы Ваш номер телефона или аккаунт не заблокировали и не внесли в черный список?

            - Знаете ли Вы, каким образом организовать безопасные взаиморасчёты между Продавцом и Покупателем? И как в случае приобретения очень понравившейся Вам физически, но не до конца понятной в плане взаимоотношений сособственников квартиры, обезопасить свои денежные средства?

            - Знаете ли Вы всю кухню регистрации Договора купли-продажи?

            Перечисленное выше – только маленькая и очевидная часть проблем, с которыми Вы непременно столкнётесь. В реальной жизни их, конечно, гораздо больше.

            Если на все эти вопросы Ваш ответ да, то флаг Вам в руки и терпения, а главное сил выдержать все «сюрпризы», которые нам преподнесёт реальность.

            Если хотя бы на некоторые из них Вы ответили нет, то может имеет смысл пригласить специалиста. О том как грамотно его выбрать написано в другой статье: «Как правильно выбрать профессионала?».

            А вот для чего он нужен немного расскажем здесь.

            Открыв газету или avito, Вы ищите аналогичные варианты квартир и мало что понимаете. Почему такой разброс цен? Разница, иногда, достигает сотен тысяч рублей. Кажется невозможно объяснить такую вопиющую разницу в стоимости.  Специалист нужен, чтобы собрать необходимую информацию, проанализировать её и честно донести до вас за какую цену можно продать именно Вашу и сколько на это будет потрачено времени. Параметров оценки квартиры – великое множество.

            Можно, конечно слепо взять и поставить максимальную цену и ждать, в этом случае ждать нужно будет годами, пока рынок не подкатиться, благодаря инфляции к вашим требованиям, конечно если Вы не станете бесконечно вслед за рынком повышать цену и не превратите свою квартиру в притчу во языцех для всех пользователей avito и газеты из рук в руки ( в этом случае, даже сняв её с продажи на год, или понизив цену до минимума, можно забыть о продаже на года полтора).

            Можно поставить среднюю цену. А вдруг продешевите?

            И вот Вы сидите ночами в интернете, исписаны бесплатные газеты и последний выпуск «Из рук в руки». И чем тщательнее Вы пытаетесь произвести сравнительный анализ цен, тем больше появляться вопросов. Опытный специалист знает, что реклама в СМИ в 70 % случаев не отражает реальную ситуацию на рынке недвижимости. Зачастую цена в рекламе желаемая – завышенная, готовая подвинуться вниз на солидную сумму. Но не стоит, при покупке квартиры этого делать по телефону. Специалист будет торговаться только на месте и только после ознакомления с документами, а самое важное с ситуацией в которой находятся продавцы.

            Есть некоторые риэлторы, которые выставляют квартиры по заниженной цене, в надежде заманить покупателей, после чего, объясняя огромным спросом на данный объект, в итоге повышают цену до рынка и продают уже по рыночной стоимости, или наоборот, показав квартиру множеству людей, пытаются объяснить продавцу, что продать можно только за указанную им цену, мол больше денег у населения нет и банки не дают.

            Хороший специалист способен оценить  Вашу квартиру с максимально возможной точностью. Люфт цен естественно есть некоторые колебания могут произойти буквально за сутки. Задача профессионала – донести до Вас за какую сумму можно продать Вашу квартиру или купить нужную Вам сегодня, согласовать с Вами какую политику на рынке недвижимости выбрать (немного завысить или указать реально возможную цену) и как вести себя в отношении цены в зависимости от поставленных Вами задач и реалий рынка. За плечами специалиста опыт и знания, полученные при просмотре оценки и продаже, покупки огромного количества квартир, состоявшихся сделок и даже, что не менее важно не состоявшихся по причине ценовой политики хозяев квартир.

            Поверьте, уж сколько пришлось потратить времени, не получив ни копейки, для того чтобы не теоретически, а практически понять за многие годы работы, когда и как себя нужно вести, как действовать и, что самое главное как с максимальной степенью вероятности вычислить поведение Продавцов, Покупателей квартир и их представителей. Обратившись к специалисту и используя его опыт Вы сэкономите не только средства но и что гораздо ценнее время.

            Немного о рекламе. На первый взгляд реклама одинакова ( ну что там адрес дома, этаж/этажность, Площадь – общая/полезная/кухня, материал стен, наличие лоджии балкона ну и так далее) Объявления висят, но желающих посмотреть нет. А почему? Потому, что профессионал способен проанализировать ситуацию, опубликовать правильную рекламу, сделав нужный, неповторимый акцент, почти незаметный штрих, для выделения именно вашей рекламы из общей массы объявлений не только в самых популярных СМИ и интернет ресурсах,  но именно тех, которые наиболее подходят для вашей квартиры. Опытный специалист знает, у каждого вида рекламы есть своя целевая аудитория. А в случае, когда Вы выступаете в роли покупателя, иногда очень эффективным способом поиска варианта оказывается старый добрый способ пойти по нужным адресам лично специалисту и опросить население так, как неопытный человек сделать не сможет.

            Профессионал проанализировав ситуацию на рынке и предложения конкурентов, если надо, сотню раз изменит текст объявления и не забудет вовремя её обновить.

            Отвечая на звонки по бесплатному объявления  Вам придется общаться с разными людьми. Иногда Вам будут звонить не вполне адекватные люди, а иногда и просто психически не здоровые, иногда мошенники, ищущие по рекламе наивную, неопытную жертву. Но чаще всего Вам будут звонить риэлторы, которые ищут клиента не вполне этичным способом ( создавая ложные показы и звонки). Возможно, что они не сразу признаются что они риэлторы. Вы будете разговаривать, рассказывать о вашей квартире, о ситуации – куда, зачем, почему хотите поменять или продать квартиру риэлторам с несуществующими покупателями. В итоге, когда Вы поймете что объявления «Куплю квартиру» (хотя в Уфе Вашу квартиру выкупят, если конечно выкупят, только не менее чем на 30% дешевле от рыночной стоимости)  заказывают риэлторы и звонят по Вашему объявлению в 70% случаев риэлторы, время силы и иногда деньги потрачены, все в пустую. Покупателя как не было так и нет. Честный специалист не станет Вас обманывать, представляясь покупателем или приводя своих знакомых в качестве таковых. Настоящий специалист по трем первым предложениям и двум вопросам в телефонном разговоре определит кто с ним разговаривает – потенциальный покупатель или риэлтор или мошенник (это не дар божий, это просто многолетний опыт).

            К вопросу о терпении. Сможете ли Вы не смотря на антипатию или симпатию к человеку, позвонившему Вам по объявлению или другой рекламе сделать так, чтобы пришли именно к Вам, хотя бы посмотреть квартиру. Опытный специалист по недвижимости – хладнокровный, спокойный и умеющий не только выслушать, но и понять любого человека, он это делает ежедневно. Терпеливо, спокойно, с уважением, даже если вопросы кажутся Вам глупыми, а люди ведут себя вызывающе и неприятно.

            А, если Вам нужно купить квартиру. Вот вошли Вы в подъезд, Вам открыли дверь квартиры, вы  по хозяйски  прошлись по комнатам, осмотрели детали, кухню, сан узел и увидели из окна так нужную Вам школу, детский сад, магазин или вид на реку, и поняли – Это моё. И Вам уже не важно что там с «бумажками», Вы берёте. Вот в этом случае специалист особенно нужен. Во первых для охлаждения пыла Продавцов воспользоваться Вашим настроением и продать по завышенной цене. А главное, чтобы разобраться кто куда в итоге из Вашей будущей квартиры переедет и не исчезнет ли кто из сособственников в последний момент. Ну и само собой имеют ли право, согласно документам, вообще продать Вам сию квартиру люди её показавшие.

            И имеет огромное значение, что рынок недвижимости не стабилен и важная задача, которую способен решить только профессионал документально и физически, а главное финансово (чтобы не продать дешевле рынка, а через несколько дней купить дороже) в том, чтобы все участники сделки явились в назначенное время и место сделки со всеми необходимыми документами, денежными средствами и сособственниками для передачи не только денежных средств но и всех документов, и подписания всех заявлений для регистрации сделки в ЕГРП.

            К своей квартире Вы привыкли, она стала родной. Вы не видите в ней даже физические недостатки, это нормально, для каждого самым лучшим местом на земле является его дом. Но идеальной квартиры не бывает. Те кто выбирают квартиру, впрочем, как и Вы, в случае покупки Вами квартиры, уже видели много других вариантов, и смотрит Покупатель совсем другими глазами нежели Продавец. И это нормально. А вот задача специалиста в этом случае достаточно сложна. Только опытный профессионал определит и порекомендует Вам как вести переговоры. Бывает, что (это зависит от осматривающих квартиру) не стоит излишне расхваливать объект, а даже наоборот нужно сделать вид, что Вам все равно, мол не вы так другие, такую квартиру все равно купят. А иногда нужно сконцентрировать внимание покупателей на нескольких неоспоримых преимуществах, которые сделают недостатки несколько размытыми и не значительными. Показ квартиры это целая наука.

            Допустим, что Покупатель все же решил, что это его. Теперь, восторженный продавец или покупатель, как правило совершает самые грубые ошибки. Стороны договорились и решили обозначить словесно свои намерения, чем и ограничились ( мол чего там, мы теперь друзья, друг друга понимаем). Вот теперь специалист нужен особенно. Его задача обозначить этапы сделки четко и без эмоций с назначением конкретных сроков и этапов. Согласовать внесение Задатка или Аванса, его размер (в зависимости от ситуации), порядок расчетов, объяснить какие документы будут оформлены и что каждый из них означает. Составить договоры и акты с учетом интересов своего клиента. Дать время для ознакомления. Объяснить какие выгоды можно получить и как сэкономить в плане налогов, обозначить все нюансы, начиная с расчета и заканчивая оформлением и освобождением квартиры, исходя из интересов своего клиента. Объяснить все возможные препятствия имеются на пути исполнения сделки и как их преодолеть. Очень хороший профессионал сможет не только пробубнить, но и донести до сознания каждой из сторон её права и обязанности и что будет, если нарушить соглашение или договор.

            Хотелось бы осветить тему самостоятельного изготовления или заказа у сомнительны людей дешевого договора и акта приема-передачи.

            В декабре 2014 года мой друг покупал квартиру и его жена, по субъективным причинам решила сама «сшить» из найденного у друзей и в интернете договор купли-продажи. Мало того, что он по размеру оказался больше, чем договор любого банка с ипотекой в силу закона. Несколько пунктов противоречило друг другу. А несколько пунктов требовали предоставления для регистрации огромного множества не нужных по закону документов (если бы мы сдали договор по ее форме нам бы пришлось сдавать столько лишних и не дешевых документов, вплоть до нотариально заверенных военных билетов лиц, когда то зарегистрированных в квартире). Многолетний опыт постоянного составления и совершенствования формы договора купли-продажи, дарения, меня, выделения долей в натуре и так далее у каждого опытного специалиста выкристаллизовал почти идеальную форму договора на одном двустороннем листе формата А4, который включает все интересы той стороны, которую представляет профессионал и отсекает лишние вопросы регистратора и причины приостановки сделки.

            Ну наверное возможно, конечно набить шишки, потратить порядка двух-пяти лет жизни и все таки, каким то чудом, не остаться с трех литровой банкой купюр  в съемной квартире без возможности купить что либо из жилья или, кусая локти, считать сколько денег и времени упущено. Можно заработать хроническую депрессию от бесконечного общения и переговоров по бытовым, юридическим средним и мелким деталям сделки. И все таки на финише сказать: «Зато я сэкономил от 25 до 45 тысяч рублей.» Но, наверное, имеет смысл взвесить все и решить нужен или нет специалист по недвижимости.

            Профессионал тоже много лет назад делал ошибки, но его от Вас отличало и отличает, что он третья сторона и может сохранять спокойствие и видеть ситуацию со стороны. Его ошибки никогда не приводили людей к катастрофическим последствиям, так как он все же третья сторона. Теперь он уже не делает даже мелких ошибок.  Он рискует своим вознаграждением, но и что гораздо дороже – репутацией. Но по сравнению с жильем – это практически очень мало. Самое дорогое, что есть у человека – это «крыша над головой». И лучше чтобы и эта крыша и стены её поддерживающие были в Вашей собственности. И Вы в результате сделки были озабочены только цветом обоев или плитки.

С уважением к Вашему выбору, Кирилл Александрович.

8-917-416-95-47

Опыт работы 14 лет